Abordari in evaluarea Anevar

Abordarile in evaluare se bazeaza pe date de piata.

Arata cum interactioneaza cumparatorii vanzatorii pe piata imobiliara. Abordarea depinde de tipul de proprietate imobiliara, de scopul evaluarii, de termenii de referinta ai evaluarii, de calitatea si cantitatea datelor disponibile.

 

Evaluare – Tipuri de abordari

  • Abordarea prin piata se foloseste cand exista suficiente informatii credibile privind tranzactii si oferte recente. Aceasta abordare nu poate fi aplicata pentru evaluarea proprietaitilor imobiliare cu caracteristici speciale sau data nu exista date despre proprietati comparabile tranzactionate sau oferite spre vanzare recent. Este utilizata In majoritatea rapoartelor de evaluare a proprietatilor imobiliare rezidentiale. Se bazeaza pe comparatii cu tranzactii anterioare, recente. Se defineste un interval de valori in care se situeaza valoarea de piata a proprietatii.  Preturile la care au fost vandute proprietatile imobiliare comparabile sunt ajustate de catre evaluator pentru diferentele constatate privind caracteristicile acestora.
  • Abordarea prin venit se foloseste cand proprietatea imobiliara genereaza venit la data evaluarii sau care are acest potential In contextul pietei. Nu se foloseste prea des la evaluarea locuintelor unifamiliale ocupate de proprietar.
  • Abordarea prin cost poate fi aplicata de evaluator atunci cand constructille din cadrui proprietatii subject sunt relativ noi si sunt afectate de deprecieri mici.

Este neadecvata pentru evaluarea proprietatilor imobiliare cu constructii vechi, care au deprecieri mari.

Cum se alege metoda de evaluare?

Se pot utiliza una sau mai multe metode de evaluare specifice, functie de:

  • tipul de proprietate
  • scopul evaluarii
  • calitatea cantitatea informatillor disponibile

Etapele aplicarii abordarii prin piata

Etapele acestei abordari sunt urmatoarele:

  • Identificarea proprietatilor comparabile vandute sau ofertate spre vanzare recent;
  • Analiza fiecarei comparabile pentru a se determina diferentele dintre acestea proprietatea subiect
  • Studierea elementelor de comparatie:
  • drepturife de proprietate transmise;
  • conditille de finantare;
  • conditiile de vanzare;
  • cheltuielile necesare imediat dupa cumparare;
  • conditiiie de piata;
  • localizarea;
  • caracteristicile fizice (dimensiuni, calitatea constructiilor, vechime)
  • caracteristicile economice
  • cheltuieli de exploatare
  • utilizarea (zonarea);
  • componentele non-imobiliare ale valorii
  • Analiza rezultatelor acestei comparatii
  • Formularea concluziei privind valoarea proprietatii subiect

Metodele abordarii prin venit

Capitalizarea directa

Valoarea proprietatii cu potential de a genera venituri este estimata in relatie cu beneficiile viitoare anticipate care pot fi obtinute din exploatarea acesteia.

Capitalizarea directa  este o metoda utilizata pentru a converti venitul dintr-un singur an in valorea proprietatii,utilizand una din proceduri:

  • prin impartirea venitului estimat la o rata de capitalizare adecvata acestui tip de venit
  • prin inmultirea venitului estimat cu un multiplicator at venitului

Capitalizarea directa utilizeaza rate de capitalizare si multiplicatori obtinuti din date de plata.

Capitalizarea venitului

In metoda capitalizarii venitului, evaluarea se realizeaza, de regula, utilizand venitul net din exploatare. Etapele aplicarii metodei capitalizarli venitului sunt:

  • Se estimeaza venitul brut potential generat de proprietate priniInchiriere, in conditiile unui grad de ocupare de 100%
  • Se estimeaza venitul brut efectiv prin ajustarea venitului brut potential cu pierderile aferente gradului de neocupare si neincasarii chiriei
  • Se estimeaza venitul net din exploatare prin deducerea din venitul brut efectiv a cheituielilor de exploatare aferente proprietatii, care cad in sarcina proprietarutui.
  • Se estimeaza rata de capitalizare corespunzaoare tipului de venit utilizat
  • Se imparte venitul net din exploatare la rata de capitalizare si se obtine valoarea proprietatii imobiliare.

Abordarea prin cost

Valoarea unei proprietati imobiliare (teren si constructii) se estimeaza prin parcurgerea urmatoarelor etape:

  • Estimarea valorii terenului in ipoteza cà este liber si disponibil pentru dezvoltare
  • Stabilirea tipului de cost care trebuie sa aiba in vedere varsta sau unicitatea constructillor
  • Estimarea costurilor directe si indirecte ale cladirilor
  • Estimarea profitului dezvoltatorului
  • Estirnarea deprecierii cumulate a fiecarei cladiri

Deprecierea poate fi estimata astfel:

  • deprecierea fizica
  • deprecierea functionala
  • deprecierea externa

Raportul de evaluare – particularitati

In procesul de evaluare, evaluatorul se bazeaza pe experienta, expertiza, rationamentul profesional.

Forma, dimensiunea si continutul raportului de evaluare pot depinde de:

  • cerinte
  • tipul proprietatii imobiliare evaluate
  • scopul raportul de evaluare

Raportul de evaluare este un document scris care asigura evaluatorului oportunitatea de a explica concluziile sale asupra valorii.

Raportul de evaluare reflecta principille economice aplicate in procesul de evaluare.

Raportul de evaluare intocmit de evaluatorul autorizat de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea. Daca intervin anumite restrictionari ale dreptului de proprietate acestea vor fi luate in considerare in cadrul raportului de evaluare.

Solicita o evaluare imobiliara sau de bunuri mobile de la evaluatori autorizati ANEVAR.

Trimiteti copii scanate ale actelor la email [email protected] sau whatsapp 0786604552 sau completeaza urmatoarele formulare:

Raportul de evaluare va fi intocmit de evaluator autorizat. Alte lucrari disponibile pentru evaluatorii Anevar se regasesc in Lucrari