Cand se utilizeaza evaluarea?

Utilizarile unei evaluari sunt:

  • transferul dreptului de proprietate: vanzare cumparare;
  • partaj, mosteniri
  • investitii – cand se evaluaeaza inainte de investitii, eventual si dupa realizarea investitiei
  • finantarea si creditarea;
  • compensarea in caz de expropriere;
  • impozitarea;
  • raportarea financiara.

In functie de scopul evaluarii, evaluatorul va stabili tipul valorii ce se va estima.

Identificarea proprietatii imobiliare in vederea evaluarii

Analiza proprietatii subiect trebuie sa tina cont de caracteristicile care influienteaza valoarea, adica de caracteristicile care infiuenteaza utilitatea terenului sj a constructiilor.

Printre cele mai importante caracteristici cu impact asupra valorii sunt:

  • dreptul de proprietate supus evaluarii De cele mai multe ori, in cazul proprietatilor rezidentiale se evalueaza dreptul real principal. Proprietatea privata reprezinta  dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun, in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege. Exista posibilitatea ca evaluatorului sa i se solicite sa evalueze anumite dezmembraminte ale dreptului real principa’ sau drepturi grevate de anumite sarcini.
  • localizarea – pentru identificarea unei proprietati se utilizeaza adresa postala, numarul cartii funciare, numarul cadastral, precum si un extras din planul de amplasament si delimitare a bunului imobil.
  • caracteristici fizice – de exemplu: chiria, conditiile de finantare, aspectul, calitatea sau vechimea constructiei
  • economice –  zonare
  • juridice – utilizarea terenului si reglementarile urbanistice

Componentele non-imobiliare, dotarile tehnico-functionale, elemente necorporale

Proprietatile rezidentiale pot fi vandute impreuna cu anumite bunuri mobile existente in interiorul sau exteriorul acestora, cum ar fi:

  • elemente de mobilier
  • aparate electronice sau electrocasnice

Anumite echipamente, cum este centrala termica sunt considerate ca parte integranta a proprietatii, deoarece asigura functionalitatea sa. De asemenea, pot exista si elemente la propriet5tile nerezidentiale (francize, licente, fond comercial etc).

Evaluatorul trebuie sa identifice contributia acestor componente la valoarea proprietalii imobiliare si sa specifice daca opinia finala asupra valorii le include.

Tipul valorii

Tipul valorii se bazeaza pe nevoile de informatii ale clientului si ale celorlalti utilizatori in legatura cu valoarea unui drept de proprietate asupra proprietatii imobiliare.

In majoritatea evaluarilor, valoarea definita este valoarea de piata, insa pot fi solicitate si:

  • chiria de piata,
  • valoarea echitabila,
  • valoarea de investitie,
  • valoarea sinergiei
  • valoarea de lichidare

Data evaluarii

Data evaluarii reprezinta data Ia care este valabila concluzia privind valoarea estimata.

Este data la care sunt valabile opiniiie si concluziile evaluatorului. Se refera Ia un anumit moment in timp, la care au fost disponibile informatiile utilizate pentru fundarnentarea valorii.

 

Data evaluarii poate fi:

  • data inspectiei
  • o data ulterioara datei inspectiei
  • o data anterioara (in cazul unui raport de evaluare retrospectiv). De obicei, o astfel de situatie este specifica evaluarilor pentru impozitare, raportare financiara sau celor solicitate de catre justitie.

Data evaluarii nu poate fi ulterioara datei raportului.

Informatii pe care se bazeaza evaluarea

Trebuie indicate in vederea evaluarii:

  • limitari sau restrictii referitoare la inspectie si documentare
  • analizele necesare pentru scopul evaluarii
  • verificarea informatiilor obtinute de la terte persoane asupra proprietatii imobiliare si a oricaror drepturi asociate relevante
  • amploarea inspectiei realizate:
  • inspectie integrala la exteriorul si interiorul proprietatii
  • inspectie partiala doar la exterior
  • responsabilitatea pentru informatiile primite de la client si/sau de la terte parti;
  • informatii solicitate de caltre evaluator dar indisponibile la data raportului de evaluare;
  • existenta informatiilor privind starea solului si a fundatiei;
  • identificarea riscurilor privind mediul inconjurator
  • autorizatiile sau restrictille legale referitoare la utilizarea proprietatii imobiliare;
  • faptul ca documentarea realizata pentru efectuarea evaluarii a fost suficienta sau insuficienta pentru a emite o opinie total justificabila asupra valorii
  • natura si sursa oricaror informatii relevante

Raportul intocmit trebuie sa fie intocmit conform Standardelor de evaluare a bunurilor. Orice deviere de la standarde trebuie sa fie identificate in raport.

Raportul de evaluare intocmit de evaluatorul autorizat de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea. Daca intervin anumite restrictionari ale dreptului de proprietate acestea vor fi luate in considerare in cadrul raportului de evaluare.

Solicita o evaluare imobiliara sau de bunuri mobile de la evaluatori autorizati ANEVAR.

Trimiteti copii scanate ale actelor la email [email protected] sau whatsapp 0786604552 sau completeaza urmatoarele formulare:

Raportul de evaluare va fi intocmit de evaluator autorizat. Alte lucrari disponibile pentru evaluatorii Anevar se regasesc in Lucrari