Care sunt etapele in evaluarea proprietatii imobiliare?

In urma unei analize, evaluatorul va estima ce pret ar putea fi obtinut in urma competitiei djntre diferiti cumparatori potentiali.

Analiza datelor cuprinde doua tipuri de analize importante, necesar a fi realizate inainte de aplicarea abordarilor in evaluare si estimarea valorii: analiza pietei, analiza celei mai bune utilizari.

Analiza pietei constituie procesul de studiere a pietei. Analiza pietei este realizata pentru a estirma cererea pentru un anumit tip de proprietate imobiliara (analiza cererii) si pentru a determina oferta pietei pentru proprietatea analizata (analiza ofertei) si pentru a studia modul in care cererea si oferta intercationeaza si afecteaza valoarea proprietatii.

Raportul intocmit evaluator trebuie sa contina urmatorii pasi:

  1. Definirea proprietatii;
  2. Delimitarea pietei;
  3. Analiza cererii;
  4. Analiza ofertei
  5. Analiza interactiunii dintre cerere si oferta;
  6. Estimarea pretului proprietatii.

Care sunt etapele in evaluarea proprietatii imobiliare

Abordarea prin piata 

– este utilizata des in evaluarea proprietatilor imobiliare.

Se bazeaza pe comparatii cu oferte sau tranzactii recente de proprietati imobiliare comparabile. Etapele aplicarii acestei abordari sunt urmatoarele:

  1. identificarea proprietatilor comparabile vandute sau ofertate spre vanzare recent;
  2. Analiza fiecarei comparabile pentru a se determina diferentele dintre acestea si proprietatea subject si modul In care valoarea este afectatade aceste diferente, prin analiza urmatoarelor elemente de cornparatie:
  • drepturile de proprietate transmise;
  • conditiile de finantare;
  • condiVile de vanzare;
  • cheltuielile necesare imediat dupacumparare;
  • conditiile de piata;

Se iau in considerare:

  • caracteristicile fizice (dimensiuni, calitatea constructiitor, vechime);
  • caracteristicile economice (chirie, cheituieli de exploatare, grad de ocupare);
  • utilizarea (zonarea);
  • componentele non-imobiliare ale valorii.

Se aplica ajustari asupra preturilor de vanzare ale proprietatilor comparabile.

 

Abordarea prin venit

Valoarea proprietatii cu potential de a genera venituri este estimata in relatie cu beneficiile viitoare care pot fi obtinute din exploatarea ei.

Evaluarea se realizeaza, de regula, utilizand venitul net din exploatare.

Etapele aplicarii metodei capitalizarii venitului sunt:

  1. Se estimeazavenitul brut potential (VBP) generat de proprietate prin inchiriere in conditiiie unui grad de ocupare de 100%.
  2. Se estimeazavenitul brut efectiv (VBE) prin ajustarea venitului brut poteritia cu pierderile aferente gradului de neocupare si neIncasarii chiriei.
  3. Se estimeazavenitul net din exploatare (VNE) prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielior de exploatare aferente proprietatii, cheltuieli care cad in sarcina proprietarului.
  4. Se estimeaza rata de capitalizare corespunzatoare tipului de venit

 

Abordarea prin cost

Se scade deprecierea cumulata din costul de nou al cladirilor pentru a obtine o estimare a costului de inlocuire reconstruire net.

Aceasta abordare este deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi.

 

Raportul de evaluare intocmit de evaluatorul autorizat de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea. Daca intervin anumite restrictionari ale dreptului de proprietate acestea vor fi luate in considerare in cadrul raportului de evaluare.

Solicita o evaluare imobiliara sau de bunuri mobile de la evaluatori autorizati ANEVAR.

Trimiteti copii scanate ale actelor la email [email protected] sau whatsapp 0786604552 sau completeaza urmatoarele formulare:

Raportul de evaluare va fi intocmit de evaluator autorizat. Alte lucrari disponibile pentru evaluatorii Anevar se regasesc in Lucrari