0786.604.552 [email protected]

Realizarea raportului de evaluare

Date necesare

Evaluatorul autorizat Anevar colecteaza datele necesare in evaluare.

Cantitatea si tipul datelor necesare pot varia in functie de:

  • tipul proprietatii evaluate
  • tipul valorii estimate
  • scopul evaluarii

Datele colectate de evaluator

Unele evaluari necesita informatii despre:

  • aria pietei imobiliare,
  • proprietatea imobiliara subiect
  • proprietatile imobiliare comparabile
  • date specifice si date referitoare Ia cerere si oferta

Datele colectate de evaluator trebuie sa includa informatii referitoare la forIele sociale, econornice, legislative si ale amplasamentului

Aceste forte afecteaza valoarea proprietatii.

Evaluatorul  analizeaza interactiunea acestor forte care influienteaza valorile proprietatilor imobiliare.

 

Importanta datelor colectate de evaluator

Datele colectate de evaluator sunt esentiale in evaluare deoarece:

  • asigura o baza de date
  • arata tendintele ce influenteaza valoarea terenului si a constructiilor
  • reprezinta o baza pentru analiza celei mai bune utilizari
  • explica rezultatele si alegerea concluziei asupra valorii
  • prezinta detalii despre proprietatea imobiliara evaluata
  • prezinta detalii despre proprietati imobiliare comparabile, vandute sau inchiriate
  • prezinta detalii despre caracteristici relevante ale pietei imobiliare locale.

Datele privind proprietatea imobiliara sunt obtinute in urma efectuarii inspectiei.

 

Cum se realizeaza evaluarea?

Evaluarea imobiliara este realizata prin:

  • descrierea terenului si a constructiilor existente pe teren
  • selectarea datelor privind comparabilele, inchirieri sau alte caracteristici ale pietei locale.
  • prezentarea tendintelor pe plan national, regional sau local
  • extragerea informatiilor precum preturile de vanzare, conditiile de inchiriere, nivelul veniturilor cheltuielilor, termenul de recuperare a investitiei, costurile de construire, durata de viata

 

Analiza cerere- oferta

Se acorda atentie urmatoarelor aspecte:

  • datelor referitoare la cerere care includ:
  • populatia,
  • nivelul veniturilor,
  • nivelul de ocupare a fortei de munca
  • rezultatele sondajelor privind utilizatorii potentiali
  • datelor referitoare la oferta

Gradul de ocupare si preturile oferite indica punctele forte sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezent.

 

Analiza pietei

Analiza pietei constituie procesul de identificare si studiere a pietei unui anumit bun sau serviciu.

Scopul analizei de piata

Analiza pietei este realizata pentru:

  • a estima cererea pentru un anumit tip de proprietate imobiliara (analiza cererii)
  • pentru a determina conformarea pietei pentru proprietatea analizata (analiza ofertei)
  • pentru a studia modul In care interactiunea dintre cerere si oferta afecteaza valoarea proprietatii subiect (analiza echilibrului).

Analiza pietei pune bazele:

  • determinarii celei mai bune utilizari a unei proprieati imobiliare
  • furnizeaza informatii importante necesare aplicarii abordarilor in evaluare.

 

Pasii parcursi in evaluare

Analiza pietei impune parcurgerea de catre evaluator a urmatorilor pasi:

  • Definirea proprietatii;
  • Delimitarea pietei;
  • Analiza cererii;
  • Analiza ofertei competitive (investigarea si previziunea concurentei);
  • Analiza interactiunii dintre cerere si oferta;
  • Estimarea absorbtiei in piata a proprietatii subiect

 

Analiza celei mai bune utilizari

Cea mai buna utilizare este un concept fundamental pentru practica evaluarii.

Este definita ca fiind utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat a unui teren liber sau a unei proprietati construite.

Utilizarea trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezufta cea mai mare valoare a proprietatii imobiliare.

Cand se solicita estimarea valorii de piata a unei proprietati este necesara efectuarea analizei celei mai bune utilizari a acesteia.

Cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca patru conditii:

  • permisibila legal;
  • posibila fizic;
  • fezabila financiar,
  • maxim profitabila

 

Evaluarea terenului liber

Metodele de evaluare a terenului liber sunt:

  • Metoda comparatiei directe
  • Metode alternative:
  • Extractia de pe plata
  • Alocarea (proportia)
  • Tehnicile capitalizarii venitului
  • Capitalizarea directa
  • Metoda rezidualei
  • Capitalizarea rentei funciare a
  • Analiza fluxului de numerar actualizat

Comparatia directa este o metoda de evaluare a terenurilor libere.

Prin aceasta metoda se analizeaza preturile de vanzare sau de oferta ale unor parcele de teren Iibere.

Se aplica ajustari acestor preturi in functie de diferentele existente intre caracteristicile parcelelor.

Dupa colectarea datelor necesare pentru estimarea valorii evaluatorul poate aplica una sau mar multe abordari.

Metodologia de evaluare cuprinde trei abordari:

  • abordarea prin piata
  • abordarea prin venit
  • abordarea prin cost

 

Raportul de evaluare intocmit de evaluatorul autorizat de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea. Daca intervin anumite restrictionari ale dreptului de proprietate acestea vor fi luate in considerare in cadrul raportului de evaluare.

Solicita o evaluare imobiliara sau de bunuri mobile de la evaluatori autorizati ANEVAR.

Trimiteti copii scanate ale actelor la email [email protected] sau whatsapp 0786604552 sau completeaza urmatoarele formulare:

Raportul de evaluare va fi intocmit de evaluator autorizat. Alte lucrari disponibile pentru evaluatorii Anevar se regasesc in Lucrari